Laat je gedachten dwalen vooruit in tijd voor een moment. Je hebt zet je B & B op de markt en u hebt nu een aanbieding. De koper gaat een aanvraag voor een hypotheek. Wat heb je te verkopen? Aan een kredietverstrekker, verkoopt u er eerst een inkomstenstroom. De meest kritische punten voor elke kredietverstrekker in een commerciële lening aanvraag pakket zijn de financiële posten - business jaarrekening en de bedrijfsbelasting rendement (
Aan een kredietverstrekker, Cash is king
Je bent vertrouwd met het oude gezegde dat "Cash is king." In onze context, dat is, om een hypothecaire kredietverstrekker, betekent dit het bedrag van de netto kasstroom uit een bedrijf dat gebruikt kan worden om een hypotheek te betalen. Veel mensen denken ten onrechte dat de nettowinst is de kasstroom, maar is het niet. Netto inkomen niet u vertellen hoeveel cash wordt gegenereerd door de business. Het is het netto bedrijfsresultaat, of NOI. Dit is simpelweg het bruto-inkomen minus alle bedrijfslasten - de cashflow.
Normaal gesproken zijn er drie punten op de bedrijfsbelasting rendement dat een geldschieter gebruikt voor het bepalen van de cash flow ter beschikking om de hypotheek te betalen. Ze zijn netto-inkomen, rente en afschrijvingen. De liquide middelen die een bedrijf is het enige getal dat gebruikt kan worden om te bepalen hoeveel hypotheek een bedrijf zal ondersteunen. Lenders wilt een bepaalde hoeveelheid kussen wanneer kijken naar hoeveel cash er beschikbaar voor lening betalingen, op de veronderstelling dat als er een tijdelijke vertraging in business, de cashflow niet zal worden zo strak dat er evenmin een kussen nog maken de lening betalingen. Normaal gesproken is dit uitgedrukt door het begrip schuld dekkingsgraad. Dat betekent dat indien, bijvoorbeeld de hypotheekbetaling is $ 1 een geldschieter kan willen 1.25 dollar zien in kasstroom waarover de $ 1 betaling maken. Dit is niet een automatische regel. Verschillende soorten van de kredietverstrekkers kunnen hebben iets andere eisen en vaak hoe hoger het risico ervaren door de kredietverstrekker, hoe hoger de vereiste schuld dekkingsgraad.
Dit betekent niet dat andere dingen niet belangrijk, zoals ontvangsten en inkomen trends, onderpand waarde, leningnemer's credit geschiedenis, enz. Maar als er niet voldoende cashflow een hypotheek ondersteuning, de rest meestal niet materie.
Hoe wordt Prijs?
Nu gaan we terug naar de NOI en haar relatie tot de waarde. In de commerciële beoordeling, wordt de waarde vastgesteld met gebruikmaking van een combinatie van drie benaderingen - het inkomen kapitalisatie benadering, de aanpak en de kosten voor verkoop vergelijking aanpak. In de winst-en kapitalisatie aanpak wordt de NOI omgezet in een waarde door middel van de kapitalisatie proces. Ter illustratie van de in de eenvoudigste mogelijke manier, stel dat je gaat om een investering te kopen en u wilt ten minste 10% te verdienen op uw geïnvesteerd vermogen. Die 10% is uw kapitalisatie tegen een rentevoet, die je zal gebruiken als een middel om te bepalen waarde. Als u aangeboden een investering die een inkomen aan u van 1.000 dollar heeft, zou u bereid zijn om 10.000 dollar te betalen voor deze investering, omdat het zou geven u een rendement van 10%, of $ 1.000 per jaar. Je activeringspercentage heeft de waarde. Het is hetzelfde met een herberg.
De kosten aanpak is de minste over accurate manier om een waarde vast. Voor bestaande herbergen, de kosten benadering is bijna betekenisloos. Bijvoorbeeld, om de kosten aanpak toe te passen in een beoordeling van een 1,790 baksteen Federal-stijl herberg zou een verspilling van tijd, omdat het zou een fortuin kosten om getrouw te reproduceren, en zou het zeer onwaarschijnlijk worden verkocht als een bedrijf tegen die prijs.
De verkoop vergelijking aanpak kan worden meer nuttig, maar heeft zijn eigen ingebouwde in set van beperkingen. De geografisch verder uit elkaar de verkoop vergelijkingspunten zijn dat een taxateur kan vinden, des te minder ze relevante. Het is een ding om een 56-kamer Sleep Inn vergelijk in een staat met een 56-kamer Sleep Inn in een aangrenzende Staat omdat de fysieke faciliteiten identiek zijn en de kamerprijzen zijn vergelijkbaar omdat het een franchise. Maar ter vergelijking een negen-kamer herberg in de bergen met een negen-kamer-inn in de buurt van de zee is niet echt accuraat.
Dit leidt ons tot de laatste vraag. Als uw koper niet kan lenen genoeg dat gecombineerd met hun aanbetaling voldoet de vraagprijs, wat dan? De enige manier om uw verkoop maken is dat u kan hebben om een tweede hypotheek houden. Vrijwel niemand wil ooit wel, maar in de huidige financiering van de milieu, en waarschijnlijk in 2009 en 2010 die kan worden je enige keus. En als de kredietnemer kan een lening krijgen SBA, die tweede zal moeten worden op de volledige stand-by, wat betekent dat de lener niet kan betalen (rente kan ophopen) totdat de lening is afbetaald.
Kortom, als u van plan om uw herberg op de markt in de komende twee of drie jaar, verwachten niet dat het gemakkelijk. De meeste van de residentiële kredietverstrekkers die ze hebben geleverd een hoop van de financiering van zijn "het gebouw verlaten." Alleen de sterkste deals gaan serieus in overweging ook in de meeste gevallen krijgen, een afnemer met een soort van onderdak ervaring in het bedrijfsleven.
No comments:
Post a Comment