Fix it en Flip it - Hoe kan ik geld verloren op Real Estate

Ik ken een heleboel mensen die geld hebben verloren wanneer zij hun huizen verkocht. In feite, ik ben een van die mensen, en het is gebeurd aan mij meer dan eens.

Er zijn een aantal factoren kan een financieel verlies wanneer u uw huis, inclusief de noodzaak om te verkopen tegen de verkeerde tijd als gevolg van echtscheiding of een dreigende afscherming, of een daling in de lokale onroerend goed markt te verkopen veroorzaken. Echter, het is ook gebruikelijk om te verliezen geld door simpelweg< al te veel dure aanpassingen aan het huis alvorens het op de markt. Dit is hoe ik geld verloren op onroerend goed, voordat ik wised up.

Mijn meest eclatante mislukking in de vast IT-en IT-markt flip was ik een huis gekocht in Spokane, Washington. Wetende wat ik nu weet, zou ik hebben beperkt me tot vervanging van de tapijten en de keuken en badkamer inrichting, schilderij binnen en buiten, en het kopen van nieuwe apparaten. Ik zou het waarschijnlijk zijn vervangen door de oude ramen in de stijl, ook de plaats om er mooier uit en beroep bij de energie-bewuste kopers. Deze fixes gemakkelijk had kunnen worden uitgevoerd binnen de twee jaar die ik nodig had om daar te wonen op vermogenswinst belastingen vermeden.

Omdat ik wist niet wat ik nu weet, ik maakte ingrijpende renovaties, waarbij inbegrepen het verplaatsen van de badkamer. Ik deed het meeste werk zelf, maar alleen de materialen kosten meer dan ik kon terug krijgen als het huis verkocht was. Met uitzondering van reparaties gedaan aan het huis te maken aanmerking voor een lening FHA en drenken het gras, ik betwijfel of dat een van mijn grote projecten me echt geholpen het huis verkopen of een toename van de waarde ervan.

Als een huis is eigenlijk geluid, met geen schade aan de constructie of insect problemen, de grootste reden zal verkopen voor minder dan de moeite waard is meestal cosmetische. Dit was zeker het huis kocht ik in Spokane. Vuile vloerbedekking, en een muur in de woonkamer bedekt met tegels spiegel, de meeste kopers gehouden van je verder in het huis. Ik kon zien dat langs de cosmetische problemen en zie het huis het volledige potentieel van - maar mijn fantasie ging een beetje te ver.

De plattegrond was vreemd, en enigszins ongemakkelijk, maar waarbij de badkamer waar hij zou zijn geweest veel meer rationele, financieel. Waarom heb ik dat? Omdat mijn emoties en mijn nest instincten overnam, opzij te schuiven alle gedachten van de toekomstige winst of verlies.

Laten we eerlijk zijn - de meeste mensen niet hun eigen huis te kopen met de bedoeling om winst te maken, alhoewel ze zeker hopen dat het huis zal een goede investering zijn. In feite is de emotionele spanning veroorzaakt door het proces van het kopen van een huis en verhuizen naar het kan genoeg zijn om volledig gewist iedere gedachte aan weer op gang een paar jaar later. Ik weet echter meerdere gezinnen die hebben een heel goed leven gemaakt door het kopen van huizen ondergewaardeerd, wonende in hen en tot vaststelling van ze op, en dan verkopen als de IRS biedt hun de mogelijkheid om dit te doen zonder betaling van extra belastingen. Het is duidelijk, deze mensen geen wijzigingen aanbrengen aan deze woningen zonder zorgvuldig de bottom line.

Na mijn avontuur Spokane, heb ik besloten om te leren van mijn fouten, en erachter te komen hoe om te stoppen geld verliezen op hun huizen. Ik lees boeken van auteurs die ervaring hebben bij de vaststelling en flipping huizen - en dan weer te lezen. Toen ik zag dat de meeste projecten hermodellering bijna nooit terug te verdienen hun kosten als het huis wordt verkocht, ik was een beetje geschokt, omdat ik zich schuldig had gemaakt van bijna elke fout op de lijst van een of ander moment. Ik ken vele mensen die ook hebben dezelfde fouten, zelfs wanneer zij deze hermodellering projecten gestart met het voornemen van de verhoging van de waarde van hun huizen.

Als ik mijn volgende huis kocht, hield ik die lijst zeer stevig in het achterhoofd. Bijvoorbeeld, mijn keuken is dringend behoefte aan een grote revisie, (dus of ik geloofde) en het was veel te klein. Ik intensief beziggehouden met de nieuwste woonaccessoires tijdschriften, en ideeën kwamen overstromingen in mijn hoofd. Ik dacht over het uitspelen van enkele muren, en ik heb zelfs geprobeerd om voorstellen toe te voegen op naar het huis naar de keuken te maken grotere. Nieuwe kabinetten nodig zou zijn en nieuwe apparaten ...

Uiteindelijk heb ik schilderde de keukenkastjes en de wasbak vervangen door een nieuwe gekocht ik bij Ikea. Ik had betrekking op de tellers afgestoken oranje formica met bedrukte katoen en bekleed met vele lagen van watergedragen Verathane dat bedoeld was om houten vloeren te beschermen. De complete "verbouwen" kost minder dan $ 400, in tegenstelling tot de duizenden dollars die ik zou hebben besteed als ik op mijn gevolgd door ijdele dromen van een 'perfecte' keuken. Aangezien het huis verkocht tegen een zeer goede prijs binnen twee weken notering, mijn koper natuurlijk niet vergeten dat de keuken niet mijn idee van een perfecte voldoen. Omdat ik hield mijn kosten naar beneden, maakte ik een handige winst op de verkoop.

Zou ik in staat zijn geweest het huis te verkopen voor meer geld als de keuken was gerenoveerd en uitgebreid? Misschien, maar niet genoeg om de kosten van het verbouwen te dekken. Hoewel de National Association of Realtors lijsten een keuken verbouwen als een van de projecten die een huis het meest, zij nog steeds adviseren dat u mag verwachten terug te krijgen slechts 80% van de kosten zal toenemen. Indien uw nieuwe keuken is veel liefhebber, groter en duurder dan een andere keuken in de buurt, zal het rendement nog minder. Een volledige keuken verbouwen kan duizenden euro's kosten, dus de 20% die u niet kan weer een grote brok van verandering.

Betekent dit dat u niet moeten wijzigingen aan uw huis dat zou je gelukkig te maken? Helemaal niet, vooral als u van plan om daar te wonen voor vele jaren. Maar het hoeft te besteden aan gaan zitten met uw echtgenoot of partner voordat u start met het maken van uw remodelleren plannen, exact bepalen hoe lang u zullen overnachten in het huis, en dan nadenken over de volledige financiële gevolgen van de verbouwing project. Zelfs als je niet aan jezelf denken als een professionele huis Flipper, zou het besteden aan iets vertragen en manieren om de woning te verbeteren zonder geld kun je nooit meer zien te vinden. Als bonus kan je familie in staat zijn om de stress en verstoring van al die rotzooi te voorkomen remodeling.